- allora non tutte le banche sono uguali (ovvio?) un aumento minimo dello spread (il guadagno "teoricamente" effettivo della banca) può portare tranquillamente a 50€ in più al mese.

- dalla offerta più bassa a quella più alta per un tasso fisso passa una differenza di 100€ al mese senza troppi sforzi per un mutuo medio (purtroppo non sto scherzando, dopo 30 anni sono almeno 36000€ e io questi soldi me li voglio tenere)

- una buona scelta può essere poste italiane in questo momento che offre diverse agevolazioni e condizioni speciali per abbassare lo spread fino a 0.90% ma se - invece - non avete agevolazioni considerate anche banche tipo BNL, MPS e CARIPARMA hanno buoni tassi ma prima di andare da queste andate dalle altre cercate di spuntare già lì un buon prezzo che userete come specchietto per le allodole a queste 3 (che ho messo in ordine in cui io ci andrei).

- attualmente un buon spread viste le varie offerte valutate è sotto il 1.15% attenti perchè non è solo questo da guardare!! è solo UN parametro (importante) ma guardate anche l'ISC (il nuovo TAEG)!! Soprattutto molti offrono uno spread basso a condizioni più ristrette, tipo durata inferiore e un basso capitale erogato alla minima variazione di queste condizioni lo spread schizza su, fate attenzione.

- portatevi un foglio con scritto su i vari tassi per EURIBOR o EURIRS così potrete SUBITO vedere lo spread perchè alla domanda di quanto effettivamente è lo spread, alcuni mi han risposto .. "no ma noi calcoliamo solo il tasso finito" e a quel punto noi toglieremo l'indice e diremo.. thò.. spread del 1.9% non è forse alto? ;)

Ecco una lista delle cose - secondo me - da chiedere sempre:

• modulo ESIS (documento per la condotta di trasparenza!)
• spese rinegoziazione
• spese sostituzione
• spese / costo di preammortamento (se vi serve)
• spese assicurative obbligatorie
• spese polizze non obbligatorie ma incluse
• costi perizia
• costi di istruttoria
• imposta sostitutiva
• se è obbligatorio avere il conto corrente domicialiato da loro
• spese di tenuta conto
• eventuali vincoli su conti correnti
• eventuali fidi attivabili
• penali di estinzione / costi di chiusura pratica e mutuo (non si sa mai)
• maggiorazione degli interessi di mora
• dopo quanto ritardo si è morosi
• frequenza della rata
• tipo indice usato (se è variabile e scelgono EURIBOR3MESI bisogna pagare ogni 3 mesi altrimenti per i mensili è quello a 1MESE, stop!)
• indice usato effettivamente (EURIRS, EURIBOR, BCE)
• spread netto (solo lo spread netto, il loro guadagno anzi uno dei loro guadagni, qui anche se vi sembra poco diverso dalle altre banche fa una grande differenza dopo metto dei casi)
• TAEG o ISC (INDICE SINTETICO DEI COSTI) ecco il parametro di riferimento per eccellenza fatevelo conteggiare (non il TAN ma questo soprattutto!!)
• TASSO FINITO / TAN quello che molti spacciano per TAEG perchè lo chiamano tasso finito ma che proprio finito non è a mio avviso..
• numero rate (30 anni x 12 mesi = 360)
• spese per riscossione rata (in media da 0 a 1.5 euro al mese, le poste 0€)
• importo rata
• capitale erogato netto!
• eventuali agevolazioni (ad esempio alcuni danno la possibilità di bloccare la rata per 3 mesi una volta nella vita del mutuo, altri una copertura ecc.. altri niente)
• in che modo varia lo spread rispetto al rapporto fra capitale e importo richiesto (in media sopra 80% meglio non andarci se si può, altrimenti si pagano delle maggiorazioni.. cornuti e mazziati in pratica)

Io delle domande sopra ho fatto e stampato diverse copie in forma tabellare poi vado lì, tiro fuori il foglio e inizio a chiedere.. tutto! Non importa se ci vuole minimo un 1h e mezza in confronto a quanto si risparmia.

Detto questo vi porto alcuni esempi per farvi capire perchè è importante prendersi tutto il tempo necessario quando si è in banca (spero di non sbagliare .. nel caso correggetemi pls :P) per semplicità stesse condizioni, stesse spese accessorie e stesse polizze quindi considero il tasso finito dato da INDICEIRS+SPREAD (e non il TAEG che sarebbe anche più corretto da usare ma per fare questa prova va bene anche solo il TAN):

1. un mutuo fisso indice IRS 30 anni 3,630, capitale erogato netto 100000 con spread 2.1% si ha una rata di 582€ (Usciamo dalla banca)
2. un mutuo fisso indice IRS 30 anni 3,630, capitale erogato netto 100000 con spread 1.8% si ha una rata di 563€ (Usciamo dalla banca)
3. un mutuo fisso indice IRS 30 anni 3,630, capitale erogato netto 100000 con spread 1.2% si ha una rata di 526€ (Da molti considerato buono)
4. un mutuo fisso indice IRS 30 anni 3,630, capitale erogato netto 100000 con spread 0.9% si ha una rata di 508€ (E con solo lo 0.3% in meno dal buono)

Come si vede la differenza massima è di 75€ quindi a essere pignoli : 75 euro x 12 mesi x 30 anni = 27000 euro e questo è solo per 100000, per mutui di 200000 euro si arrivano a differenze di 150€ al mese, quindi dopo 30 anni un disavanzo di 54000 eurozzi puliti puliti, esatto esatto 54.000€.

Alcuni strumenti e collegamenti utili per calcolare e confrontare i tassi:

Calcolatrice mutuo
Andamento grafico Eurirs 30 anni
Andamento Eurirs
Andamento Euribor

Ed ecco infine lo sfogo della formica quando si inc.. nell'essere io: scrivo questo post perché le bande .. oops scusatemi ... le banche creano troppa confusione (voluta?) e non bisogna arrendersi girate guardate e quando troverete quello buono, tornate pure dalle banche dicendo e ora? niente? ciao! e girate .. si sprecano diverse mezze giornate ma le cifre non sono poche!! anche solo avere risparmiato dopo 30 anni 15000 euro - ma sono di più - significa lasciare 15000 euro in più ai figli! o per i problemi gravi! o per andare a berseli tutti a Tahiti alla facciazza mia poco importa, sono soldi nostri non loro! giù le zampe.. o ve le taglio!

Siamo noi che facciamo il mercato, noi siamo la domanda voi siete solo l'offerta ;)

Ok, fine sfogo! Spero vi possa aiutare.

Collegamenti esterni: calcolatrice mutuo | Andamento grafico Eurirs 30 anni | Andamento Eurirs | Andamento Euribor